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絶対に失敗したくない!住宅ローン選びのポイント5選

不動産

住宅ローン選びって大変ですよね?特に、業者から急かされてなんとなく近所の銀行を選んじゃって利率で損した!という話は本当によく聞きます。今回は、そんな住宅ローン選びで失敗しないように気をつけるポイントをご紹介します!

 

Tips1.住宅ローン選びは物件探しより前に始める!

本当に大事なことです。住宅ローンは物件よりも先に選び始めましょう。特に中古物件を探している人は絶対です。中古物件は様々な手続きの進行が新築分譲よりも早いわりに、ローン会社が決められていたりもしないので自由度が高いからです。

さらに、中古物件はリフォームなどの手続きもあるため物件が決まってからだと後手になる場合が多いこともあります。また、住宅ローンは利率やサービスによって将来的に数十万円から数百万円も支払額に差が出てしまうもの。キチンと決めておかないと手痛い失敗をしてしまいますよ!

地方銀行などの有人店舗が多い銀行とネット銀行で悩む場合が多いと思います。ネット銀行のほうが利子が有利と思われますが実際は地銀もかなり利率はいいところが多いです。しかも、人間が手続きを担当してくれるので自分でやらなければいけないことは少ないです。

ネット銀行はサイト上の利率は非常に良いです。ただし、手続きなどは全部自分で進めなければいけません。自分のスタイルに合った銀行を絞って進めるのがおすすめですが、ネット銀行で言えば、イオン銀行、住信SBIネット銀行、ソニー銀行、じぶん銀行などが有名です。各社、がん団信無料や繰り上げ返済手数料無料などの地銀では珍しいオプションが付いていますので、じっくり選んでみましょう。

ポイントとしては、団信保証の内容が結構異なる銀行が多いです。住信SBIネット銀行は全疾病団信ですが、実は就業不能期間が半年を超えないと支給されないというデメリットがあります。じぶん銀行はがん団信でも全額ローン免除ではなく50%になります。どちらの銀行も死亡すれば全額免除にはなりますが、診断だけで免除される内容は異なります。イオン銀行は手数料がかかりますが、がん団信は診断で全額免除になりますね。

Tips2.頭金、諸費用、ローン額をしっかり決めておく

例えば初期費用500万円用意していると言っても、それを頭金に使うのかリフォームに使うのか諸費用に使うのかでローン総額も変わりますし、選ぶ銀行も変わってきます。物件選びも大事ですが、金策をどうするかは事前に考えておく必要があります。

中古物件の場合はリフォーム費用にも関わります。リフォーム箇所は物件次第で変わってきますので予想はできませんが、リフォーム全体に最大使えるお金を設定しておくのは大切なことです。実際、フルローンにするか頭金を入れるかで月々の支払額は変わります。4000万円の物件をフルローンすると変動金利0.5%だとして月に9万円ちょっと。500万円頭金を入れると7.8万円になります。かなり違いますよね?

ただ、中古物件の場合はリフォームすることでかなり満足度が上がります。特にキッチン、バス、トイレは絶対やっておきたいポイントですが、最低でも200万~250万円は見ておいた方が良いです。ちょっと良いグレードにするとすぐ300万は超えます。中古でリフォームなしはちょっと厳しいということも覚えておきましょう。ただし、私はリフォームして購入してから3年で売却したのですが、その際入居された方は新しいのでリフォームはしないとおっしゃってました。運が良ければそういう物件に当たるかもしれませんね。

大事なのは予算設定、使っていい額の試算、ローン総額の違いによる支払金額の変動枠を事前にシミュレーションしておくことです

個人的なアドバイスですが、現預金に余裕(年収×3ぐらい)が無い方はフルローンはやめた方が良いでしょう。家を買うときは大抵これから子供ができたり子供が大きくなってお金が必要になるもの。手持ちの現金は多ければ多いほど安心です。

それで住みたい家に住めない!と悩むなら家は買わない方がいいのです。おとなしく賃貸に住んで貯金を続けましょう。買った方が安いから!と安易に購入してしまうのは一番良くないことです。35年トータルで見たらお得な購入ですが、一度に大量の現金が必要になるのも購入です。

Tips3.月々の支払い金額○円ポッキリ!にだまされない

よく郵便受けに入っている不動産チラシに、「今家賃に10万円払っている方!購入したら4000万円の家に住めますよ!」みたいなことが書いてあるのを目にした方も多いでしょう。あれは嘘です。家を購入すると、ローンの他に固定資産税。戸建の場合は家の外壁などの定期メンテナンス費用、マンションの場合は管理費と修繕積立金がかかります。さらに、家の設備がすべて自分の負担になりますので、エアコンや給湯器が壊れた場合は自分で買い換える必要がありますね。

つまり、住宅ローンの返済金だけで生活するのは絶対に不可能なわけです。大事なことなのでもう1度言いますが、ローン返済だけで生活するのは絶対に不可能です。

Tip2とも関連しますが、どれだけ初期費用が払えて、月にいくらまで払えるのかは絶対に事前にシミュレーションしておかなければいけません

Tips4.ローン審査開始から実行までの期間に余裕を持つ

実際に物件を決めてしまうと舞い上がって正常な判断ができなくなるものです。不動産屋は早く手を離したいのでできるだけ早いスケジュールを提案してきます。実際、不動産屋は提携銀行を持っていて、スピード調整に融通がききます。しかし、利率の良いネット銀行などはやり取りの煩雑さもあって時間がかかる場合があります。

実際、契約からローン実行までは3~4ヶ月を見たほうがいいでしょう。私は2.5ヶ月で契約してしまったのですが、正直期間が短すぎて色々失敗してしまいました。期間がながければ複数銀行を比較することもできます。新しい家に早く住みたいのは山々ですが、大金を使う一大イベントですのでじっくり確実に進めることをおすすめします。

Tips5.引っ越す可能性のある人はフラット35の検討を

住まなくなったら賃貸にしたらいいよね、と思う方も多いと思いますが、多くの銀行の住宅ローンは「居住専用」です。そりゃそうですよね、0.5%の利率で借りてそのまま住まないで賃貸にしたら大儲けです。もし引っ越してしまう場合、そのまま勝手に賃貸にしてしまうと最悪全額返済を迫られます(実際には前例は無いらしいですが)。海外転勤などやむない事情なら説明すればなんとかなるという情報もありますが、銀行によりけりで不確定。

そこでおすすめなのがフラット35。フラット35は家を手放しても賃貸にすることが契約上可能です。ただ、利率は固定で変動よりも高くなるので、その点は注意が必要です。そもそも、本当に家買わないといけない?と悩んでいる方は↓の記事もご覧ください。

【賃貸がおすすめ!】住宅を賃貸で借り続けるかローンを組んで購入するかの議論
今日は住宅を賃貸するか、あきらめて購入するかの議論について書いてみたいと思います。この記事を読んでいる皆さんは、きっと住宅の購入を考えているわけですよね?結論から言うと、よーく考えた方がいいですよ!

まとめ

住宅ローンは人生最大の買い物と言っても過言ではありません。しかし、予想以上に選定期間が短くじっくり選べないのが難点。物件探しの前からローン探しをして返済をシミュレーションしておくことは本当に大事なことです。

最後に、住宅ローンとマンション選びの際に非常に参考になった本を2冊ご紹介しておきます。特に中古物件を探している人はぜひ購入してみてください。

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