以前、↓の記事で住宅は賃貸がおすすめ！と書いていた舌の根も乾かぬうちに家を買ってしまったのでその顛末をご紹介するとともに、賃貸と購入で悩んでいる人へ、一体どうすれば購入でも損をせずにいられるのかを解説します！
賃貸の方がいいのはわかってるけど購入した理由
前記事のまとめで、お金に余裕があれば賃貸、余裕がないけど生活レベルを上げたいなら購入という話をしておりました。何を隠そう現在の自宅はちょっと家賃が高め。立地もよく便利なので仕方ないのですが購入する方が圧倒的に安くなるので悩みつつ、それでもちょっと家賃の安い賃貸マンションを探していました。
しかし、家賃を下げると何かを妥協しなければいけません。うちは猫を飼っているので、ペット可であることが最大の条件。あとは立地、間取りとなると何を犠牲にしなければいけないか？「築年数・設備」です。
築年数は20年を超えてくるとリフォームしてなければ途端に設備が悪くなります。コンロが古かったりお風呂が古かったりというところですね。特にお風呂とトイレはグレードが低いとかなり残念になるので悩みどころ。
お金はあるのですが賃貸なので好きなトイレにできないというのも本当に悩ましい。（余談ですが、トイレは誰がなんと言おうとTOTOが最高です。）
というわけで、同条件の中古マンションを探してみてやっぱりだったのですが家賃20万近い物件が、購入すると管理費、修繕積立金、固定資産税合わせても月額12～14万ぐらいの負担で住めるんですよね。
購入するにしても立地と築年数を最重視しました
さて、購入するとしても気になるのは今後の不動産価格推移です。ここは東京ではないですが大阪の都市部なので新築価格は爆上がり中。中古もこの3年で15％程度上昇しています。3,000万で買えたマンションが3,450万円になってるって考えるとなかなかですよね？このまま上がってもいいですが、最悪下がったとしても爆下がりはして欲しくないもの。家賃×12ヶ月で考えるとしても年間8％程度下がり続けると賃貸していた方が得になってきますんで。
そこで、条件は以下のようにしてみました。
- 駅徒歩5分以内
- 上層階
- 日当たり良好（主要採光面南向き）
- 築15年以内
- 都市部でもさらに中心部
特に、駅徒歩と日当たりを最重視しました。中古マンションを探してる人は気づいていると思いますが、北や東向きのマンションって本当に売れないですよね。マンションを買おうとお店に行っても、紹介されるのはなんか採光面が微妙なマンションばかり。理由は、日当たりの良いマンションはすぐに売れてしまうからです。また、南向きでも都市部の低層階は周りのビルのせいで実質日当たりゼロみたいなところもあります。
今後の不動産価格ってどうなるの？
そんなこと誰にもわかりませんが、東京はオリンピックまで、大阪は万博まで上がるんじゃ？みたいな話になっています。ところが、すでに大阪は上がっているのは都市部でも大阪市北区、中央区、西区、福島区ぐらい。あとの区や周辺地域は横ばいか低下傾向にあるようです。やはり、企業が梅田周辺に集中しているためその近辺のマンションは引き続き需要が多いため価格は上がるが、通勤に時間がかかる周辺部は価格が下がってきているというわけ。
そんな中でこの先どうなるかはさっぱりわかりませんが、価値の高いマンションを買っておけばそこまで大損はしないのでは？という判断です。今後マンションを買う人は、駅チカでできるだけ都心部の近くをとにかく一番の条件にしましょう。駅に近ければ多少築年数が経っていても賃貸、売却両方の選択肢があります。
売却を考えた場合住宅ローンはどうすれば？
10年程度で売却するのであれば利率は低い方がいいですし、そこまで利率が急上昇しないであろうと考えるなら変動金利がお得でしょう。3,000万借りたら月に1万ぐらい支払額が違います。
ただ、将来的に賃貸にすることも考えているならフラット35一択です。フラット35は唯一賃貸化が認められている住宅ローンです。他の住宅ローンの場合は居住用に限定したものですので、賃貸にする場合は事業用ローンへの借り換えか全額返済をさせられます。もっとも、聞いた話では全額返済を求められたことのある人はおらず、きちんと郵便物の転送をしていればばれずに賃貸経営はできるという話もあります。
フラット35ですと利率が1.3％程度になるため、変動激安の住宅ローンからするとちょっと割高になります。将来の選択肢を広げる手数料と考えるか、少しでもコストを下げるかで判断すると良いでしょう。
先進国の中でも日本だけが賃金や物価が伸びずに横ばいの経済を続けています。日銀はアベノミクス開始以降超低金利政策を継続していますが、それでも景気は良くなりません。日銀などは資金供給を増やしたら、デフレは解消して物価が上がる。物価が上がれば景気は良くなると考えていますが個人的にはこれは間違っていると思います。
資金供給が増えても金融市場に消えているだけで国民には還元されていません。その証拠に実質賃金はリーマンショック以降上がっていないことがわかってしまいました。賃金が上がらない以上日本人の国民性で貯金をして消費を抑制するので景気が良くなるわけはありません。また、非正規雇用を増やしてきたせいで仕事がどんどん安定しなくなっています。
日銀は出口政策を求められています。現在、株式市場の多くの企業には日銀の資金が投入され、この額は日々増加しています。こんなことをいつまでもやっていられるわけはないのでこれを止める。これが出口政策です。さらに超低金利政策は賃貸住宅の建築増大を生みました。ローン金利が安いので、家を建てて貸したら立派な投資になるって訳です。
今後、経済をまっとうな方向へ軌道修正されるとすると、金利は上昇傾向に向くと考えられます。
ARUHI オフィシャルサイトより引用
フラット35の金利はこの10年間このような推移を示しています。このグラフ範囲外でもずっと低下傾向だったものが2017年からは横ばい傾向ですね。こっからさらに下がるかというと35年固定金利はなかなか難しいのではないかと思います。
今は変動だと0.4%台、固定でも1.2％台ですから、上がるか下がるかで言えば上がる確率の方が高いですし、上がり幅は5％や8％になることもあり得ます。それを考えると、ちょっとした差の今ならフラット35と言う選択肢は魅力的ですね。何かしらの事情で引っ越さないといけなくなっても賃貸化することもできます。
まとめ
話は逸れましたが、賃貸と購入の選択はその場の状況に応じて最適なものを選ぶべきだなと今回思いました。場合によっては購入の方がいい家に住めますし、将来的に資産価値を維持できそうであれば損せず住むことができます。もちろん、都心部の物件が買えないようであれば今買う必要は無いと思いますし、郊外の戸建てなんかを買うのは本当に骨を埋める人以外は選択肢から外した方がいいと思うのが正直なところです。
中古マンション選びについても色々書いていこうと思っているのでお楽しみに！
